ETFを使って不動産に投資する REIT指数連動型ETF

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(写真=PIXTA)

不動産投資というとどのような手法を思い浮かべるでしょうか?
区分所有や一棟物の現物資産に投資する、REIT(Real Estate Investment Trust)を購入する、といったところが代表的なところかもしれません。
それに加えてETFを使って不動産投資ができることを御存じでしょうか。

 

ETFを知らない方のために基礎を解説

通常、私たちが投資信託と呼んでいる商品は、非上場投資信託(非上場ファンド)です。
一方ETFは投資信託が上場したものですから、上場投資信託と呼びます。

非上場投資信託、ETFとも「ファンド」という構造を持っています。
そのファンドのイメージは、何十もの銘柄をまとめた、「パッケージ」です。
そのファンドは、運用スタイルによって、「インデックスファンド」と「アクティブファンド」に分けられます。

「インデックスファンド」とは、各金融商品のマーケットの動きの平均値と同じ動きになるように設計された投資信託です。
一方「アクティブファンド」は市場の動き以上の良いパフォーマンスを求め、ファンドマネージャーが銘柄を厳選し、投資する投資信託です。

 

REITの投資対象は現物の不動産

REITはどうでしょうか。この商品も証券取引所に上場され、証券会社を通じて売買が可能です。すなわち上場投資信託なのです。

2016年6月10日現在、54本のREITが上場されています。
これらREITの投資対象は、お分かりの通り現物不動産です。
オフィスビル、商業施設、物流施設、ホテル、賃貸住宅などに投資を行います。
これらのファンドが株式市場に上場することで、REITとなるのです。

では、REITは、「インデックスファンド」でしょうか、それとも「アクティブファンド」なのでしょうか?
答えは、「上場アクティブファンド」です。
その理由は、より高い利回りを求めて、ファンド内で物件の入れ替えを行うからです。

 

REIT指数連動型ETFとは

そして、ETFの対象となる商品は、株式、債券、金、貴金属、穀物、エネルギー…、と今回改めてご紹介する不動産ETFです。
この不動産ETFとは、一つの箱の中に、多数のREITを組み入れているイメージです。
決して現物不動産を直接組み入れているのではないのです。
東証の全REITを対象とする時価総額加重平均を「東証REIT指数」といい、東証が毎日公表しています。
不動産投資信託市場全体がどのような動きをしているかを知るうえでとても便利な指数です。

 

この「東証REIT指数」との連動を目指すのが、「Next Funds 東証REIT指数連動型上場投信」です。
この不動産ETFに組み入れられているREITの上位銘柄は、①日本ビルファンド投信、②ジャパンリアルエステイト投資法人、③日本リテールファンド投資法人、④野村不動産マスターファンド投資法人、⑤ユナイテッド・アーバン投資法人などです。

 

その他東証に上場しているJ-REIT指数連動型ETFは、「上場インデックスファンドJリート隔月分配」、「NZAM 上場投信 東証REIT指数」、「MAXIS Jリート上場投信」 、「SMAM 東証REIT指数上場投信」 、「iシェアーズ JリートETF」 の合計6本です。

 

海外不動産REIT連動型ETFは、オーストラリアの不動産に投資する、「上場インデックスファンド豪州リート」 とアメリカのREITを組み入れている「iシェアーズ 米国リート・不動産株ETF」 の2本が上場しています。
この2本の海外不動産ETFは、国内のものと比較して、実績分配利回りがそれぞれ3.5%と4.18%(2016年6月10日現在)と日本の不動産ETFより高いのが魅力です。

 

このように、不動産ETFは、現物不動産を束ねたREITを組み入れた商品なので、一種の不動産のファンドオブファンズともいえる商品です。
したがって銘柄分散が徹底され、またマーケットに上場しているため、いつでも取引価格が確認できるなど、REIT以上に初心者の方々には向いている不動産投資商品といえるのではないでしょうか。

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